▍REITS稅賦新變革 – 避稅沒門

新聞評析

2023年1 月 27日
稅務, 法規更新, REITs

由於非美國人在處置 “美國不動產權益”（USRPI）時確認的任何收益，包括國內 “不動產控股公司”（USRPHC）的股權，都必須向美國國稅局納稅。但一次私人裁決認定，在確認房地產投資信託基金是否受國內控制時，不考慮國內的C型公司。因此，外國投資者紛紛創建國內C型公司（然而通常由外國投資者100%持有），再由該公司持有房地產投資信託基金50%或更多的股份，假裝自己是真美國人，藉此漏洞避稅。

對此，美國國稅局IRS和財政部根據《美國國稅法》發布了Proposed Regulations（擬議法規）。分別對897條房地產投資信託基金（REIT）的”國內控制”及892條主權基金投資內容進行課稅資格調整，此舉將對非美國人通過全資的美國公司投資，以及主權基金投資者的稅務規劃影響重大。

法規897條FIRPTA的例外＿國內控制的定位模糊

舊897條

「國內控制的」房地產投資信託基金的股權不屬於美國不動產投資。所以非美國投資者可以出售國內控制的房地產投資信託基金的股份，而不需要根據FIRPTA規則繳納美國所得稅。
何謂「國內控制」？
在截至出售房地產投資信託基金股份之日的五年期間，外國人士一直 “直接或間接”持有其價值低於50%的股票（即50%或以上的股票由美國人持有），那麼該房地產投資信託基金就是國內控制的。

新897 （採透視模式 Look-through Rules）

直接或間接股東被分類為 look-through person 或 non-look-through person
1. look-through person只是指非透視人的任何個人。
2. non-look-through person是指個人、國內C類公司（不包括外國擁有的國內公司）、公開交易的房地產投資信託基金、非納稅人、外國公司（包括外國政府）、國內外公開交易的合夥關係、國內外遺產、國際組織、QFPF、QCEs。
審查方式
1. 外資國內公司：由非美國人直接或間接持有公司股票公允市場價值 25% 或以上的C型公司，而C型公司經常由非美國投資者100%完全持有。
2. 將外國非公開交易的合夥視為look-through person。因為根據法典，合夥企業是一個「人」。此一規則可能會增加美國的所有權比例。

法規897條修正爭議
此次修正將溯及最上游的所有權人，使得外國人很難有規避稅負的操作，可能影響到許多私募的股權基金、房地產基金和合夥公司以及私人房地產投資信託基金的其他投資者。

法規892修正原因

如果一個外國政府控制一個房地產控股公司，該房地產控股公司將自動被視為受控實體，即使該房地產控股公司只是在進行證券投資（通常不會被視為商業活動）。

也就是說，當一主權財富基金持有一房地產控股公司的50%的股權，而這個房地產控股公司又只持有其他房地產控股公司的少數股權（不受主權財富基金或其政府贊助者的控制）。根據現有的條例，此房地產控股公司將被視為受控實體，主權財富基金將對從房地產控股公司收到的任何股息或出售其股權的收益納稅。

舊892

外國政府（包括其「組成部分」和某些「受控實體」，如主權財富基金）對某些證券的投資收入，包括房地產控股公司的股票，一般免於在美國納稅。
但書
不適用於外國政府直接進行「商業活動」（一般包括證券投資以外的營利活動）所獲得的收入，或從「受控商業實體（CCE）」獲得的收入，包括從CCE獲得的股息或出售CCE所有權權益的收益。受控商業實體是指由外國政府通過多數票或價值所有權控制的實體，或者因為外國政府以其他方式行使有效控制，並開展商業活動的實體。

新892

受外國政府控制的房地產控股公司（USRPHC），如果僅因其在其他不受外國政府控制的USRPHC中的權益而成為USRPHC，則不會自動被視為CCE。
問題解決
如果主權財富基金擁有一家USRPHC的50%股權，而該公司又在其他USRPHC中只擁有少數股權（不受主權財富基金或其政府贊助者的控制），則該USRPHC不會成為CCE，主權財富基金從該USRPHC獲得的股息或出售該USRPHC權益的資本收益將不被徵稅。