新聞快訊
財政部提醒，依所得稅法第14條之8，個人出售自住房地後，2年內重購自住房地，可依比例退還已繳房地合一稅。然而近期發現部分民眾出售未完工預售屋後購買成屋，申請退稅遭駁回，依據現行規定，個人出售與購買之房屋均須辦妥戶籍登記並實際居住，且不得出租或營業，以確保符合自住換屋需求。因預售屋尚未交屋無法居住，因此不適用重購退稅優惠。
新聞摘要
為了減輕民眾自住換屋時的稅務負擔，並兼顧居住需求，政府在《所得稅法》第14條之8及相關施行細則中設計了 重購退稅（或抵稅）制度。該規定允許納稅義務人在出售自住房地後，於兩年內重購新自住房地，申請退還或抵減已繳納的房地合一稅。財政部及各地國稅局也針對細節提供了實務解釋，並設有「5年追蹤規定」，避免投機炒房。
重購退稅規定
- 立法目的：依《所得稅法》第14條之8，規定個人出售自住房地後，在 2 年內重購自住房地，可申請退（抵）已繳房地合一所得稅，目的是減輕自住換屋者的稅負，保障居住需求與換屋能力。
- 適用方式：可採「先賣後買」或「先買後賣」均可，只要買賣雙方完成移轉登記之間不超過2年 。
- 申請資格：
- 移轉登記時間：出售與重購之房地完成過戶登記日期必須在 2 年內。
- 自住用途：出售與重購之房地都不得出租、供營業或執行業務使用。
- 戶籍與實際居住：出售及重購房屋須由納稅義務人本人、配偶或未成年子女辦妥戶籍登記，並實際居住。
- 預售屋不適用：如出售的是尚未交屋的預售屋，無法適用重購退稅。
退稅種類範圍
- 房地合一稅（新制）：依重購價額占出售價額比例，計算可退稅額 。
- 綜合所得稅（舊制）：如屬舊制度，重購價額超過出售價額，可在適用年度申報時，扣抵所增加的綜合所得稅額。
- 土地增值稅：重購後若辦理信託，自益信託期間內仍符合自用住宅條件者，不會被追繳原退稅。
- 5 年內不得變更用途：重購之自住房地在完成過戶登記起 5 年內，不得移轉他人、改作非自住用途或轉供營業；違者將被追繳原退稅額 。
實務辦理要點
- 申請期限：必須在重購登記完成後 5 年內申請。
- 申請方式：可臨櫃提交或以自然人憑證／健保卡線上申辦。
- 應備文件：
- 原出售與重購契約書影本、所有權狀影本。
- 土地增值稅繳款書（如申請退增值稅）。
- 出售及重購房屋的戶籍名簿影本。
- 無出租證明書。
例外事項
- 土地信託：若重購土地已有退還土地增值稅，後續辦理自益信託，符合自用住宅用地條件即可保留退稅資格。
- 小換大完全退稅：在房地合一稅制度下，小換大若退稅金額超過實際稅額，退稅仍以實際稅額為上限，全額退還。
- 自用400萬免稅：若本人或配偶／未成年子女設籍並連續居住滿 6 年，且不出租或營業，則房地合一交易所得 400 萬以下免稅。
重購退稅制度是政府為照顧自住換屋民眾所設計的重要優惠，能有效減輕換屋過程中的稅負壓力。然而需留意 2 年重購限制與 5 年追蹤規定，避免政策遭濫用於短期投機。納稅義務人在申請時應準備齊全文件，並確保房地用途始終符合自住條件，才能真正享有此一稅負優惠，保障自身權益並降低日後被追繳的風險。
