▍房地產反洗錢風險指南 – 「房」不勝防

新聞評析

2023年1 月 09日
反洗錢, 房地產, KYC

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房地產的洗錢風險

防制洗錢金融行動工作組織(Financial Action Task Force , FATF) 在 2021 年指出，透過買賣房地產進行的洗錢活動仍持續發生，因此FATF決定重新擬議指南。除了高價住宅外，農村土地也容易受到洗錢計劃的利用; 同時，越來越多的法人實體和企業的買賣雙方透過投資商業房地產來洗錢。

FATF 的評估表示，洗錢風險包括政治公眾人物的不當利用、豪華房地產的購買、虛擬資產的使用以及利用不具名公司作為隱藏犯罪所得的工具，而房地產行業通常對這些洗錢風險了解不夠深入，且未能減少這些風險。

公眾諮詢結果

公眾諮詢於 2022 年 3 月和 4 月舉行，得到的反饋大多支持 FATF 對於於該問題的指導草案。然而，房地產專業人士以及律師、公證人和金融機構等相關職業呼籲 FATF 應該進一步達成以下條件：

需要更明確地說明指南對房地產行業以及相關專業（律師、公證人和金融機構）的適用性。
要求 FATF 進一步統一 AML（Anti-Money laundering, 防制洗錢）/ CFT（Combating the financing of terrorism, 打擊資助恐怖主義）要求，以便這些行業能夠在跨境房地產交易中得到較明確的指示。
更有效地實施 FATF的風險基礎方法(Risk-Based Approach, RBA,為協助金融機構識別客戶及交易風險，為了應用基於風險的方法來檢測並在需要時報告可疑交易，透過執行確定每個客戶的真實身份的CDD（Customer Due Diligence,客戶盡職調查 ) / KYC（Know Your Customer, 認識你的客戶）減少洗錢及資恐的可能性。
呼籲擴大 FATF 建議的範圍，要求 FATF 的標準應該擴大來涵蓋房地產開發、租賃等尚未被給予方向的領域。

新的指南有什麼不同？

FATF指出，監管機構需通過培訓和定期監管，來提高對房地產行業對於的風險的了解，並確保這些風險得到充分解決。利益相關者也應透過跨境合作等方式共同努力，防止犯罪分子濫用房地產洗錢時推高房地產價格，造成居住權受到損害。

其修訂後的指南強調了該行業應增加對洗錢和恐怖主義融資風險的了解，也包括有關有效的客戶盡職調查措施的建議，例如揭露房地產交易真正受益所有人的身份。

舉例來說，在新加坡透過信託購買房地產又或者是將房產轉入信託時，若無法明確指出受益人，委託人需先繳納購置房產需付的買方印花稅（ABSD），也就是最高的稅率適用35%;新加坡政府藉此方式揭露房地產交易真正受益所有人。在台灣，根據地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辦法第八之三條，客戶為法人或團體者，地政士及不動產經紀業應瞭解其所有權及控制權結構，並確認實質受益人身分資料。