▍平均地權條例 – 炒房投機個個擊破

新聞評析

2023年1 月 23日
房地產, 法規更新, 台灣

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從源頭打擊「假外國人與假外資」

過去由於以法人名義購入不動產的稅率（20%）遠小於以自然人名義購入的稅率（45%），許多台商選擇以公司名義購買不動產，不過，內政部於2011年推出房地合一稅2.0之後，讓法人比照自然人課稅，法人營利事業失去了稅賦差異的優勢。

然而，在境外設立公司或買賣境外公司股權的方式似乎在政府管轄範圍之外，根據地政司年報（下圖），可以發現外國人購置的不動產中，有許多建物仍登記在境外法人名下，而內政部這次修正的平均地權條例重點項目「私法人取得住宅用房屋許可制」將對持有不動產的境外公司影響重大，希望從源頭打擊「假外國人」短期炒作的亂象。

什麼是平均地權條例？

為了促進地盡其利，達成地利共享之目標。簡單來說，就是避免土地集中在少數人手上，盡可能達到居住的公平正義。

疫情催生修法通過

近兩年COVID19席捲全球，各國接續實施寬鬆貨幣政策，使得利率降低、流動資金增加，導致大量熱錢流入房地產市場，台灣原本就居高不下的房價更是一飛沖天。對此，央行、金管會與財政部聯手進行一連串「打房」行動。

台灣被戲稱是炒房天堂？內政部祭解方

限制預售屋、新建成屋契約讓與與轉售
預售屋或新建成屋契約，買受人原則上不得讓與或轉售（配偶、直系、旁系血親二等內或經縣市主管機關核准者不在此限）
➔期望減少預售屋換約牟利、哄抬價格的機會。

註：所謂預售屋換約契約是指已跟建商公司簽訂買賣契約的原買家想要將尚未完工的預售屋轉讓給第三方，因此要透過「換約」方式簽一份新契約（將原買方變更為新買方）來承購。

重罰不動產炒作行為
按戶最高得罰5000萬元，並可以連續處罰
➔禁止營造熱銷假象、透過飢餓行銷製造恐慌
建立檢舉獎金制度：建立銷售、買賣或實價登錄制度違規檢舉制度
➔禁止揪團炒作，鼓勵內線人士挺身而出
私法人取得住宅用房屋許可制：用途限員工宿舍、長期出租經營等（另規定在許可辦法）＋移轉完成後5年才能再移轉（因強制執行、徵收等法律規定移轉者不在此限）
➔試圖解決私法人囤積住宅問題
預售屋解約要申報登錄
➔試圖遏止虛假交易

可能結果

預售屋市場降溫
本次修法不僅打擊以預售屋牟利的投資客，也一拳打到普通民眾，由近一年數據可以發現比起去年同期預售屋成交量大幅下降，因原則上不得轉讓之限制，若民眾一時手頭不寬裕或有突發狀況而退戶，可能要賠給建商15%的違約金，因此不只投資炒作空間縮減、散戶進場也會更加謹慎，在適當衡量完風險後才會選擇購入預售屋，預售屋市場逐漸回歸理性。

法人名義的置產行為減少
由於私法人取得住宅用房屋需經過審核才能獲得許可，加上轉手需經過五年限制，失去短期炒作的優勢，投資客的操作空間不再，以法人名義購入不動產的比例可望下降。
豪宅交易量縮減
由實價登錄可以發現，不論是境內外法人購入台北指標性豪宅所在多有，未來受到修法後的私法人住宅許可制後，法人取得豪宅的手段不再如過往彈性，豪宅交易可能會因此有所減少。